Wspólnota mieszkaniowa nie działa na wyczucie. Choć wiele codziennych spraw można załatwić decyzją zarządu lub administratora, są momenty, w których potrzebne jest formalne głosowanie właścicieli. I właśnie wtedy pojawiają się uchwały wspólnoty mieszkaniowej — dokumenty, które potrafią przesądzić o remoncie dachu, wysokości zaliczek, montażu monitoringu, sprzedaży części nieruchomości wspólnej czy sposobie rozliczania kosztów.
Dla właściciela lokalu to nie jest wyłącznie administracyjna formalność. Uchwała może realnie wpłynąć na miesięczne opłaty, komfort życia, wartość mieszkania i zakres obowiązków wobec wspólnoty. Dlatego warto wiedzieć, kiedy głosowanie jest konieczne, jak liczy się głosy i co zrobić, gdy decyzja większości budzi poważne wątpliwości.
Kiedy wspólnota mieszkaniowa musi podjąć uchwałę
Najprościej mówiąc: głosowanie właścicieli jest potrzebne wtedy, gdy sprawa przekracza zwykły zarząd nieruchomością wspólną. Zarząd może samodzielnie zajmować się bieżącą obsługą budynku, drobnymi naprawami, kontaktami z dostawcami usług czy wykonywaniem wcześniej przyjętych decyzji. Nie może jednak sam podejmować decyzji, które istotnie zmieniają sytuację finansową, prawną lub techniczną wspólnoty.
Podstawą jest ustawa o własności lokali. Zgodnie z jej art. 22 czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie, natomiast czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają uchwały właścicieli lokali. Ustawa wskazuje także przykładowe sprawy, które wymagają zgody właścicieli.
Do takich spraw należą przede wszystkim:
- ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości,
- przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
- ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
- zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
- zgoda na nadbudowę, przebudowę lub istotną modernizację,
- zgoda na sprzedaż części nieruchomości wspólnej,
- zaciągnięcie kredytu lub innego poważnego zobowiązania finansowego,
- wybór albo zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną,
- udzielenie zarządowi absolutorium.
W praktyce uchwała wspólnoty mieszkaniowej będzie więc konieczna przy decyzjach, które dotykają pieniędzy właścicieli lub zmieniają sposób korzystania z budynku. Przykład? Jeśli trzeba wymienić przepaloną żarówkę na klatce schodowej, zarząd nie powinien organizować głosowania. Jeśli jednak wspólnota planuje remont elewacji za kilkaset tysięcy złotych i chce finansować go z kredytu albo podwyższonych zaliczek, głosowanie jest niezbędne.
Warto rozróżnić też małą i dużą wspólnotę. Przy budynkach, w których liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele muszą podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego albo kilkuosobowego zarządu. To ważne, bo w takich wspólnotach formalny tryb podejmowania decyzji ma szczególne znaczenie.
Jak przebiega głosowanie właścicieli i kiedy uchwała jest ważna
Głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej może odbyć się na kilka sposobów. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd albo w trybie mieszanym — częściowo na zebraniu, częściowo później, poprzez zbieranie głosów od właścicieli, którzy nie uczestniczyli w spotkaniu. Tak wynika z art. 23 ustawy o własności lokali.
Co do zasady głosy liczy się według udziałów w nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że właściciel większego lokalu zwykle ma większą siłę głosu niż właściciel mniejszego mieszkania. Uchwała zapada większością głosów właścicieli lokali, liczoną właśnie według wielkości udziałów, chyba że umowa albo uchwała podjęta w odpowiednim trybie przewiduje zasadę: jeden właściciel — jeden głos.
To rozwiązanie ma swoje plusy i minusy. Z jednej strony udziałowy model głosowania odzwierciedla ekonomiczny ciężar utrzymania nieruchomości. Kto ma większy lokal i większy udział, ten zwykle płaci więcej. Z drugiej strony w budynkach z dużym udziałem jednego właściciela, na przykład dewelopera albo gminy, mniejsi właściciele mogą czuć, że ich wpływ na decyzje jest ograniczony.
Dobra praktyka głosowania obejmuje kilka elementów:
- jasne wskazanie treści uchwały,
- określenie, czego dokładnie dotyczy decyzja,
- podanie skutków finansowych, jeżeli uchwała wiąże się z kosztami,
- prawidłowe zebranie głosów „za”, „przeciw” i „wstrzymujących się”,
- sporządzenie protokołu lub karty głosowania,
- poinformowanie właścicieli o wyniku.
Szczególnie ważna jest precyzja. Uchwała w sprawie remontu nie powinna ograniczać się do hasła „remont klatki schodowej”. Lepiej, gdy wskazuje zakres prac, szacowany koszt, źródło finansowania, termin realizacji i sposób wyboru wykonawcy. Właściciele muszą wiedzieć, nad czym głosują. Inaczej łatwo o konflikt, a później także o zarzut, że uchwała została podjęta w sposób nieprzejrzysty.
Wspólnota powinna też uważać na decyzje podejmowane „przy okazji”. Jeśli właściciel otrzymuje kartę do głosowania nad podwyżką zaliczek, a w treści uchwały pojawia się dodatkowo zgoda na kredyt, zmianę regulaminu i powierzenie prac konkretnej firmie, robi się problem. Jedna uchwała może obejmować kilka powiązanych spraw, ale nie powinna ukrywać istotnych decyzji w nieczytelnej konstrukcji.
Co zrobić, gdy uchwała narusza interes właściciela
Nie każda uchwała, która komuś się nie podoba, jest wadliwa. Wspólnota opiera się na zasadzie większości, więc właściciel lokalu musi liczyć się z tym, że czasem przegłosowana zostanie decyzja sprzeczna z jego oczekiwaniami. Inaczej wygląda sytuacja, gdy uchwała wspólnoty mieszkaniowej narusza przepisy, umowę właścicieli, zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo w sposób nieuzasadniony uderza w interes konkretnego właściciela.
Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu. Ustawa o własności lokali przewiduje na to 6 tygodni. Termin liczy się od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały, jeżeli została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów.
Najczęstsze powody zaskarżenia uchwały to:
- naruszenie przepisów prawa,
- sprzeczność z umową właścicieli lokali,
- nieprawidłowy tryb głosowania,
- błędne liczenie głosów,
- brak wymaganej większości,
- naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością,
- rażące pokrzywdzenie jednego lub części właścicieli.
Przykład praktyczny: wspólnota przyjmuje uchwałę, zgodnie z którą koszt remontu balkonów mają ponieść wyłącznie właściciele lokali z balkonami, mimo że w konkretnym budynku balkony stanowią część nieruchomości wspólnej. Taka uchwała może budzić poważne wątpliwości. Podobnie będzie z uchwałą, która nakłada wysokie koszty na wybraną grupę właścicieli bez racjonalnego uzasadnienia.
Warto pamiętać o jednej ważnej rzeczy: samo wniesienie pozwu nie oznacza automatycznie, że uchwała przestaje obowiązywać. Co do zasady uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie. Dlatego przy pilnych sprawach — na przykład kosztownych pracach, które mają ruszyć natychmiast — właściciel powinien rozważyć złożenie wniosku o zabezpieczenie.
Koszt sądowy również ma znaczenie. W sprawach o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej często wskazuje się stałą opłatę od pozwu w wysokości 200 zł za każdą zaskarżoną uchwałę; potwierdzają to aktualne opracowania prawnicze i omówienia praktyczne odwołujące się do przepisów o kosztach sądowych. Do tego mogą dojść koszty pełnomocnika, jeżeli właściciel zdecyduje się na pomoc adwokata lub radcy prawnego.
Najrozsądniej działać szybko i dokumentować wszystko od początku. Właściciel powinien zachować zawiadomienie o zebraniu, treść uchwały, kartę do głosowania, korespondencję z zarządem, informację o wyniku głosowania oraz dokumenty pokazujące, dlaczego uchwała jest dla niego problematyczna. W sporze liczą się konkrety, nie samo poczucie niesprawiedliwości.
FAQ: najczęstsze pytania o uchwały wspólnoty mieszkaniowej
Czy każda decyzja wspólnoty wymaga uchwały?
Nie. Bieżące sprawy zwykłego zarządu może prowadzić zarząd. Uchwała wspólnoty mieszkaniowej jest potrzebna przede wszystkim przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd, takich jak poważny remont, zmiana wysokości opłat, kredyt czy zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej.
Czy głosowanie musi odbyć się na zebraniu?
Nie. Uchwała może zostać podjęta na zebraniu, przez indywidualne zbieranie głosów albo w trybie mieszanym. To praktyczne rozwiązanie, bo w wielu wspólnotach trudno zebrać wszystkich właścicieli w jednym terminie.
Jak liczy się głosy we wspólnocie mieszkaniowej?
Zasadą jest liczenie głosów według udziałów w nieruchomości wspólnej. Możliwe jest jednak głosowanie według zasady jeden właściciel — jeden głos, jeżeli przewiduje to umowa albo uchwała podjęta w odpowiednim trybie.
Czy właściciel, który nie był na zebraniu, jest związany uchwałą?
Tak, jeżeli uchwała została prawidłowo podjęta. Nieobecność na zebraniu nie zwalnia właściciela z obowiązku stosowania się do decyzji wspólnoty. Dlatego warto czytać zawiadomienia, karty do głosowania i informacje o wynikach.
Ile czasu jest na zaskarżenie uchwały wspólnoty?
Właściciel ma 6 tygodni. Termin biegnie od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
Czy zaskarżenie uchwały automatycznie wstrzymuje jej wykonanie?
Nie. Sam pozew co do zasady nie blokuje wykonania uchwały. Właściciel może jednak wnosić do sądu o wstrzymanie jej wykonania, jeżeli istnieją do tego podstawy.
Ile kosztuje zaskarżenie uchwały?
Najczęściej wskazywana opłata sądowa od pozwu o uchylenie uchwały wynosi 200 zł za każdą zaskarżoną uchwałę. Dodatkowym kosztem może być wynagrodzenie pełnomocnika, jeśli właściciel korzysta z pomocy prawnika.
